來源：中國經營報

本報記者 庄靈輝 盧志坤 北京報導

       自2021年中央經濟工作會議首次提出以來，房地產業「探索新的發展模式」日益成為行業的熱點話題。

       進入2022年，房地產業「探索新的發展模式」在《政府工作報告》中被重申，全國人大代表和全國政協委員也將其作為提案建議在今年全國兩會中提交。近日召開的國務院金融委會議中也表示要「提出向新發展模式轉型的配套措施」。

       多位專家接受《中國經營報》記者採訪時表示，隨著政策與企業各方的重視，2022年房地產企業或將迎來「新發展模式」元年，此前「高負債、高槓桿、高周轉」的經營發展模式將逐步向注重產品與服務品質的模式轉變；房地產業將回歸產業基本面，圍繞實體經濟探索新的發展模式；保障房體系建設將得到加強，逐步形成與商品房體系並重的局面。

       「房地產新發展模式實際上和健康發展長效機制是一致的概念，新發展模式應該是個系統工程，要標本兼治、治本為上，形成一套可以支撐產業健康發展的長效機制。」華夏新供給經濟學研究院創始院長、中國財政科學研究院研究員賈康表示，在打造健康發展長效機制背景下，提出「探索新的發展模式」實際上就是怎麼樣形成攻堅克難的操作方案問題。

長效機制

      對於當前提出房地產業探索新發展模式的背景，業內多認為是為避免房地產業既有發展模式過度金融化而引發的區域性、系統性風險。

       近日召開的國務院金融委會議中關於房地產企業的提法，「要提出向新發展模式轉型的配套措施」即是與「要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案」並列提出。

      「新的發展模式探索實質上就是房地產業回歸產業的基本面。」中國房地產數據研究院院長陳晟表示，房地產業「探索新的發展模式」應圍繞實體經濟而非過度金融化來展開，首先要遵循兩個原則，即房地產不能脫實向虛以及資本不能無序擴張。

       賈康則認為，當前提出房地產業「探索新的發展模式」還是要打造健康發展長效機制，這個背景始終沒變，就是怎麼樣形成攻堅克難的操作方案問題。因此賈康提出，實現新發展模式的關鍵在於貫徹落實中央要求「以基礎性制度建設解決房地產的發展問題」。

       「這種基礎性制度建設，我認為至少包括土地制度、住房制度、投融資制度和相關稅收制度四大方面。」賈康表示，合理的土地制度要以創新形成基本農田「占補平衡」，重慶多年前開展的「地票」制度改革試點，匹配上政府合理髮揮作用的土地收儲制度即值得參考；投融資制度方面，除商業性住房按揭貸款外，政策性金融也必須匹配到房地產有效供給的全盤運行中去。

稅收制度方面則對應房地產稅改革

    「房地產稅改革是針對住房保有環節的稅收調節。因為客觀上具有收縮效應，當下房地產稅改革試點擴圍的出台預計會更加審慎，但並不會因為審慎就完全不考慮了，到底怎麼樣做權衡，還需要時間驗證。」

       賈康表示，房地產稅功能作用的發揮，一定是追求一種綜合目標，一是對房價起到「壓艙促穩」的作用，二是使地方政府職能轉變與培養財源內洽，助益打造地方稅體系，深化省級以下分稅制改革；三是強化優化再分配機制，抑制兩極分化促進共同富裕；四是提高直接稅比重，減少社會成員的「稅收痛苦」並優化宏觀調控「自動穩定器」作用。

       重慶大學城鄉建設與發展研究院院長劉貴文也認為，面向存量時代，房地產業「探索新的發展模式」需要企業作出相應調整，各類政策制度也需因類、因勢調整，以人的發展為中心，來做相關政策供給。「比如圍繞新建開發制定的規建管政策，在面向城市更新時需要更多的制度創新；既定養老體系與養老地產對接等方面也需要進行探索。」劉貴文表示。

保障房體系

       房地產發展主基調緊扣「長效機制」的同時，推動房地產回歸居住屬性、民生屬性的導向與呼聲也愈發清晰，加強保障房體系建設被寫入中央以及各地的「十四五」規劃。

       「房地產『新的發展模式』實際上是產業發展的一個必然走向。」劉貴文表示，從我國住房事業發展或說我國房地產產業發展層面來理解，房地產業「新的發展模式」要從此前偏重商品房開發轉變到租購併舉，保障房與商品房兩大體系並重的模式。

       劉貴文指出，我國房地產產業舊發展模式的一項重要特徵即是偏重通過商品房開發來解決住房問題，這一特徵有其歷史背景，為解決我國住房問題發揮了重要作用，但也導致整個產業發展不均衡，中低收入或新市民等群體通過商品房解決住房問題面臨一定困難。

       因此，加強保障房體系建設，強調租購併舉將成為房地產產業新發展模式的重要特徵。「從產業層面來講，『新的發展模式』應該是堅持『房住不炒』主基調下，發展商品房和保障房兩大體系，強調租購併舉來解決居民住房問題。而租購併舉的核心是要解決租購同權的問題，讓入學、就醫等福利同樣附加在租賃住房上。」劉貴文說。

       原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇也表示，房地產業「新的發展模式」即是呼籲建立保障房與商品房並重的住房雙軌制，通過加強保障房以及租賃住房體系建設，來解決新青年、中低收入群體以及有租賃需求等特定人群的住房問題。

       「老百姓最關心的住有所居方面，需要進一步合理形成『雙軌統籌』的住房制度，包括托底的保障房，與市場商品房，雙軌運行，把兩者的長期健康發展放在一個住房制度的框架裏面做統籌安排。」賈康表示，「保障軌」和商品房市場需結合呼應起來，「保障軌」是政府牽頭「托底」而政策性地解決低中收入群體住有所居的問題，市場軌則是在遵循市場規則的前提之下，解決中等收入群體以上各種社會成員住有所居的問題。

       賈康指出，「保障軌」已討論多年，如今已較為清晰地聚焦於兩個概念上，分別是保障性租賃住房（公租房）和共有產權房；而商品房市場除了普通商品房，也包括改善型住房和高端住宅等，廣義上也應包括商業性租賃房。

       實際上，無論是2021年的中央經濟工作會議，還是2022年的《政府工作報告》，緊隨「探索新的發展模式」之後的表述都是堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

經營模式轉向

       除產業層面外，劉貴文認為還可以從企業經營發展層面來理解房地產「新的發展模式」，並表示2022年房地產企業或將迎來新發展模式的元年。

       劉貴文表示，隨著城鎮化發展以及需求端變化，房地產企業過去「高槓桿、高周轉、高規模」的經營模式必然要轉向優化品質與服務的模式。

       賈康也表示，行業發展到現在，確實有一個共性，就是要防風險，哪怕正在高歌猛進也要準備著情況陡變。企業的風險防範意識要進一步提高，順應大勢，順應大局，理智地形成長期行為。

     「此前由於我國城鎮化處在高速發展階段，加之一段時間存在流動性過剩等因素，房地產企業逐步忽視產品品質與創新，房地產產業也逐步走向標準化、序列化。」劉貴文指出，既有模式中，企業為提高周轉速度，甚至出現「一張圖紙干全國」的情況，無疑會導致產品品質與創新不足；高槓桿則為行業甚至我國經濟發展帶來一定的金融風險，因此這一發展模式無疑是難以為繼的。

       在劉貴文看來，隨著產業基本面的變化，房地產企業經營必將走向新模式，即要著重優化品質、服務以及利潤。而在新舊模式轉變的過程中，劉貴文認為企業要警惕自身陷入「過去的成功詛咒」，要下定決心擺脫此前的發展思維，面向存量時代去嘗試服務為主的經營模式。

     「當前養老地產、產業地產以及城市更新等都是更傾向存量時代做法的領域，企業要勇於改變思維，在這些領域率先探索。」劉貴文表示，企業率先探索，不僅可以積累經驗、匯聚資源，還可以培養真正面向存量、面向經營服務的隊伍，未來也一定會出現圍繞存量經營的優秀企業。

       賈康則認為，不同的企業不可能套用一個發展模式，在總結過去十幾年發展經驗的基礎上，企業應該進一步尋求可持續發展視野的擴展，回到自己能夠發揮相對優勢的高水平定製化解決方案里。